Corporatietips

https://corporatiestrateeg.nl/integraal-kijken-asset-management/ - Wat is de essentie van asset management? Dat is een belangrijke vraag die je jezelf als corporatie moet stellen wanneer je aan de slag gaat met asset management.

https://corporatiestrateeg.nl/kostenstructuur-in-beeld/ - De bedrijfslasten van je corporatie. Er is veel discussie over. Maar hoe breng je de bedrijfslasten zo in beeld dat je gericht actie kunt ondernemen wanneer je teveel uitgeeft?

Misschien herken je het wel: je hebt hard gewerkt aan een beleidsstuk, waarin je zorgvuldig meerdere scenario’s hebt uitgewerkt. Maar wanneer je jouw beleidsstuk hebt ingebracht bij het managementteam, wordt er maar geen besluit over genomen.

Wil je meer inzicht krijgen in wat er leeft onder je huurders? Dan raad ik je aan om elk jaar een enquête onder al je huurders te doen.

De laatste tijd zie je steeds meer een verschuiving in hoe corporaties met de volkshuisvestelijke opgave omgaan en de gevolgen daarvan voor vastgoedsturing.

Een dramatisch misverstand tussen planmatig onderhoud en strategiebepaling op complexniveau. Ik was onlangs bij een grote corporatie, waar iemand mij het volgende vertelde. Bij een complex met enkele tientallen woningen waren de keukens vervangen. In eerste instantie denk je waarschijnlijk: niks aan de hand, dit is gewoon planmatig onderhoud. Het punt was echter, dat het complex vanuit de strategie op het label ‘Sloop binnen 5 jaar’ stond. Dan heb je het natuurlijk over het weggooien van geld. Toch is het bij veel corporaties zo dat wanneer de strategie op complexniveau niet helemaal duidelijk is, er in planmatig onderhoud nog weleens de verkeerde keuzes worden gemaakt. Ook als het bepalen van een strategie op complexniveau nog op zich laat wachten kan dit je geld kosten. Eigenlijk kun je gebrekkige afstemming tussen strategiebepaling en planmatig onderhoud met een vrij simpele oplossing voorkomen.

Veel corporaties zien het belang van asset management en denken er dan ook over na om er ‘iets’ mee te doen. Een valkuil daarbij is om asset management als een groot project te zien dat in één keer ingevoerd moet worden. Wie dat doet ontmoet vaker weerstand en er is een grote kans op mislukking. Beter is om te beginnen met kleine stappen. De eerste belangrijk stap: zorg ervoor dat je beetje-bij-beetje asset management opneemt in de cultuur van jouw corporatie. Vandaag starten met enkele kleine onderdelen van asset management heeft nog een voordeel. Je ziet snel waar de gaten vallen. Wat je gemakkelijk kunt maken (letterlijk in een dagdeel), is een Asset Management Sneltoets.

Van strategisch voorraadbeleid naar asset management by De Corporatiestrateeg

Een belangrijk element in de onderbouwing van je ondernemingsplan, vastgoedsturing en ander corporatiebeleid is de demografische ontwikkeling in je werkgebied. Hoe de demografische ontwikkeling zich zal voordoen bepaalt immers grotendeels de toekomstige omvang en samenstelling van je doelgroep. Er zijn veel bevolkingsprognoses beschikbaar. Maar welke moet je gebruiken? Elke prognose heeft zijn eigen kenmerken en is op een andere manier bruikbaar. In deze podcast de belangrijkste verschillen op een rij.

Een tijdje geleden sprak ik met een beleidsmedewerker van een corporatie over hun wensportefeuille. Op een gegeven moment hadden we het over de manier waarop je keuzes maakt over je vastgoed. Is daarbij de technische staat doorslaggevend? Of kijk je vooral naar de ontwikkeling van je doelgroep en financiële aspecten? Als antwoord op deze vraag vertrouwde de beleidsmedewerker mij toe dat er zich onder haar collega’s veel ‘steenfluisteraars’ bevonden. Maar wat is dat, een ‘steenfluisteraar’?

De PDCA-cyclus is een effectief instrument: om doelen te definiëren (Plan), plannen uit te voeren (Do), voortgang te meten (Check) en plannen zo nodig aan te passen of acties bij te sturen (Act). De afgelopen tien jaar hebben veel corporaties hun PDCA-cyclus naar een hoger plan getild. Toch liggen er voor elke corporatie nog kansen om de beleidscyclus verder te verbeteren: 1. Structureer belangrijkste doelen 2. Meet alleen wat ertoe doet 3. Stuur bij op afwijkingen

Het professionaliseren van je vastgoedsturing, waarom zou je als corporatie daar je energie in willen steken? Er zijn een aantal belangrijke redenen voor het professionaliseren van je vastgoedsturing. De eerste reden is dat de Autoriteit woningcorporaties steeds scherper naar de vastgoedsturing kijkt. Sinds enkele jaren kijkt het WSW niet meer uitsluitend naar de financiële ratio’s, maar ook naar business risks. Daarbij staat het portefeuillebeleid bovenaan de lijst van aandachtspunten. Mede doordat de Autoriteit en het WSW steeds meer het belang van goede vastgoedsturing benadrukken, kijkt de raad van commissarissen hier ook scherper naar. Visitatiecommissies betrekken vastgoedsturing bij hun oordeelsvorming, onder andere bij het Presteren naar Vermogen. Maar er is ook een hele belangrijke reden waarom je dit wilt. Woningen zijn namelijk geen tandenborstels.

http://corporatiestrateeg.nl/assetmanager-functie-rol - Heb je voor het professioneel inrichten van assetmanagement een nieuwe medewerker nodig? Iemand die zich fulltime bezighoudt met assetmanagement? En waar moet je op letten wanneer je een bestaande medewerker de rol van assetmanager geeft?

Van woningcorporaties wordt vaak gezegd dat ze rijk zijn. Maar is dat wel zo? En zo ja, hoe gaat dat dan in de toekomst? Aan de ene kant zijn er de maandelijkse inkomsten, zoals de huur die corporaties ontvangen. Aan de andere kant moet je ook kijken naar de waarde van de woningen die de corporatie in bezit heeft. Dat is geen geld op de bank, maar het is wel een waardevol bezit. Corporaties hebben als het ware de loterij gewonnen, omdat ze ooit bij de brutering het woningbezit (en/of de daarmee samenhangende financiële arrangementen) hebben meegekregen van de overheid. Problematisch is dat corporaties sindsdien van dat ‘spaargeld’ moeten leven. Er zijn structureel onvoldoende maandelijkse huurinkomsten om het aantal corporatiewoningen op hetzelfde niveau te houden. Al met al kunnen we concluderen: ja, corporaties zijn rijk. Maar of dat zo blijft is zeer de vraag.

Bij het opstellen van verkoopbeleid zijn er een aantal vragen die je jezelf als woningcorporatie moet stellen. Een belangrijke vraag die in je hele verkoopbeleid doorwerkt is de volgende: Vanuit welk perspectief ga je woningen verkopen? Een belangrijke tweede vraag is welke woningen je wilt verkopen. Ten derde: welke vorm van verkoop wil je hanteren? Wil je de woningen tegen een zo hoog mogelijke prijs verkopen om ze daarna nooit meer terug te zien? Of kies je voor een kortingsregeling? Hoe ga je de verkoop van je woningen organiseren? Dat is een vierde belangrijke vraag.

Ook in 2017 blijft vastgoedsturing een belangrijk thema. In deze podcast bespreek ik de drie belangrijkste trends op het gebied van vastgoedsturing.

Vastgoedsturing, portefeuillemanagement, assetmanagement: belangrijke thema’s voor corporaties in 2017. De uitdaging is om je beleid integraal aan je jaarcyclus te koppelen. Maar waarom is dat zo belangrijk? Actuele en goed onderbouwde input kunnen leveren voor je meerjarenbegroting is een eerste belangrijke reden voor het koppelen van vastgoedsturing aan je jaarcyclus. Actuele vastgoedsturing vormt een belangrijke onderlegger voor het bod om het overleg over de prestatieafspraken met de gemeente op te starten. Een derde reden om je vastgoedsturing actueel en op orde te hebben, is dat toezichthouders hier meer en meer op gaan letten.

Als corporatie is het niet alleen belangrijk om op dit moment jouw doelgroep van passende woningen te voorzien. Ook in de toekomst wil je dit kunnen blijven doen. Maar hoe bepaal je de gewenste woningvoorraad over een periode van 10 of 15 jaar? Bij het bepalen van de ideale omvang van de woningvoorraad van jouw corporatie, staan twee dingen centraal: demografische ontwikkelingen en het marktaandeel van de jouw corporatie.

Hoe kom je als beleidsmaker tot een efficiënte uitvoering van je vastgoedsturing?

Wanneer je aan de slag gaat met vastgoedsturing maak je vaak gebruik van ofwel een spreadsheetprogramma zoals Excel, ofwel van software die specifiek voor vastgoedsturing is ontwikkeld. Hoe maak je een afgewogen keuze tussen deze twee mogelijkheden?